Voir tous nos biens
Vous êtes ici : Accueil > Actualités > Quelle durée de bail choisir ?

Quelle durée de bail choisir ?

Le 21 mai 2014
En Belgique, la durée du bail de résidence principale est régie par les dispositions de l'article 3 de la loi du 20 février 1991. Ces dispositions prévoient quatre types baux selon que les durées sont de: neuf ans, maximum trois ans ...

Durée de principe : neuf ans

La durée de principe du bail de résidence principale est de neuf ans, ainsi tout bail conclu sans indication de durée est présumé être un bail dont le terme est de neuf ans. Il en va de même pour un bail dont la durée déterminée est comprise entre trois et neuf ans, qui est automatiquement présumé être conclu pour un terme de neuf ans.

A l'expiration de la durée de neuf ans, chacune des parties a la faculté de mettre fin au contrat de bail, sans motif, et sans devoir payer d'indemnité, mais en respectant un préavis de six mois avant l'échéance. Si aucune des parties ne donne son renom, le bail est prorogé pour une période de trois ans aux mêmes conditions.

Durant la période de neuf ans, chacune des parties a également la possibilité de mettre fin anticipativement au bail, moyennant le respect de certaines conditions et d'un délai de préavis.
  • Le locataire peut mettre fin au bail à condition de notifier au bailleur un congé de trois mois à l'avance. Une indemnité est due au bailleur si ce congé prend effet durant les trois premières années du bail. Cette indemnité est égale à trois, deux ou un mois de loyer, selon que locataire quitte la première, la deuxième et la troisième année de location.
  • Le bailleur peut mettre fin au bail moyennant un préavis de six mois,

soit:

- à tout moment pour occupation personnelle ou par un membre de sa famille jusqu'au troisième degré. Pour l'occupation par un collatéral au troisième degré, le délai de préavis ne peut expirer avant la fin du premier triennat;
- à tout moment, si le bailleur possède plusieurs logements dans un même immeuble, pour travaux, affectant plusieurs logements, dont le coût dépasse deux ans des loyers de l'ensemble de ces logements, pour autant que le bail ne soit pas résilié pendant la première année;
- à la fin de la troisième ou sixième année: soit pour travaux dont le coût dépasse trois années de loyer;

soit sans motivation moyennant paiement d'une indemnité de neuf ou de six mois de loyer.

Bail de courte durée: maximum trois ans

Un bail peut être conclu pour une durée égale ou inférieure à trois ans, à la condition qu'il soit écrit et que la durée soit mentionnée dans le contrat.

Lorsque le terme convenu arrive à expiration, chacune des partie peut mettre fin au contrat, sans indemnité, moyennant un congé notifié à l'autre partie au moins trois mois avant l'échéance. Si aucune des parties n'a donné son congé trois mois à l'avance, le bail se poursuit aux mêmes conditions, mais il est alors supposé avoir été conclu pour un terme de neuf ans.

La spécificité de ce type de bail est son caractère fixe. En effet, ni le locataire, ni le bailleur, ne peuvent mettre fin anticipativement au bail. Mais, lors de la signature du bail, les parties peuvent convenir d'une clause écrite instaurant une faculté de rupture anticipée en faveur du locataire, aux conditions qu'elles jugent acceptables.

Bail de longue durée: plus de neuf ans

Le bail d'une durée déterminée de plus de neuf ans ne pourra avoir un terme excédant nonante-neuf ans. Il doit être conclu par écrit pour être valable entre parties, à défaut, il est présumé avoir une durée de neuf ans. Pour être opposable au tiers (exemple: créanciers hypothécaires), il doit être rédigé sous la forme d'un acte notarié qui est retranscrit au bureau des hypothèques.

Les modalités de préavis en fin de contrat ou en cas de rupture anticipée sont identiques à celles prévues pour le bail d'une durée de neuf ans. A l'expiration du terme convenu, il faut cependant que le bailleur ou le locataire notifie un congé au moins six mois à l'avance. Faute de congé, le bail est prorogé pour une nouvelle période de trois ans, aux mêmes conditions que celles qui étaient prévues dans le contrat initial.

Bail à vie

Le bail à vie est un contrat conclu pour la durée de vie du locataire et qui prend fin automatiquement par le décès de ce dernier. Ce type de bail étant d'une durée supérieure à neuf, il doit être conclu par acte notarié et retranscrit au bureau des hypothèques pour être opposable aux tiers.

Le bailleur ne peut en principe pas mettre fin anticipativement au bail, sauf stipulation contraire prévue dans le contrat. Mais, le locataire conserve la faculté de résilier le contrat à tout moment, moyennant un préavis de trois mois.

Comment choisir la durée d'un bail?

La plupart des baux sont conclus pour un terme de trois ou neuf ans. Le choix du propriétaire-bailleur entre l'un ou l'autre de ces types de contrats est influencé par son optique d'investissement.

Comme expliqué supra, le bail d'une durée de neuf ans présente l'avantage pour chacune des parties d'être plus flexible quant à sa durée, grâce aux modalités de rupture anticipée. Ainsi, le propriétaire qui souhaite mettre son bien en location en conservant la possibilité de pouvoir l'occuper personnellement à tout moment choisira ce type de contrat. De même s’il souhaite le vendre, ce type de bail n’est pas un obstacle à la vente. En effet, il suffira au nouvel acquéreur de respecter un préavis de 6 mois à dater de l’acte authentique pour pouvoir l’occuper.

Par contre, nous conseillons au propriétaire qui a acquis un bien dans une optique d'investissement, sans vouloir l'occuper durant les trois prochaines années, de conclure un bail d'une durée de trois ans. Ce bail présente une durée plus fixe et permet d'être plus restrictif quant aux possibilités de rupture anticipée du locataire.

Julien Berckmans

Bachelier en Droit
  • image d'un dessin d'une architecture

    A vendre

  • image d'un dessin d'une architecture

    A louer

  • image d'un dessin d'une architecture

    Location saisonnière

  • image d'un dessin d'une architecture

    Estimation Gratuite

Plan d'accès

Voir le plan d'accès