L'indexation est mécanisme d'adaptation périodique du loyer au coût de la vie pour un bail en cours. Pour indexer un loyer, il est important de distinguer l'hypothèse d'un bail de résidence principale de celle d'un bail de droit commun. En effet, les conditions autorisant l'indexation sont différentes dans chacune de ces deux hypothèses, même si l'essentiel des règles permettant de calculer l'indexation restent communes.
Indexation des loyers (bail de résidence principale)
Dans le cadre d'un bail de résidence principale, la possibilité d'indexer le loyer est prévue par l'article de 6 de la loi de 1991 relative au bail de résidence principale.
Quelles sont les conditions d'indexation du loyer?
Afin de savoir si le loyer peut être indexé, il faut avoir égard à la date de conclusion du contrat de bail.
- Le bail de durée déterminée conclu avant le 28 février 1991 ne peut être indexé que si les parties ont prévu cette possibilité par écrit dans le contrat de bail.
- Quant au bail conclu après la date précitée, la loi prévoit qu'il peut toujours être indexé, une fois par an, à la date d'entrée en vigueur du bail, et ce, même si le contrat ne contient pas de clause autorisant l'indexation. La seule condition étant que le bail soit écrit. Il convient de préciser que cette règle n'est pas impérative, les parties peuvent donc de commun accord convenir par écrit qu'elles renoncent à la possibilité d'indexer le loyer.
Quand le loyer peut-il être indexé?
L'indexation n'est pas automatique. Chaque année, à la date d'anniversaire de l'entrée en vigueur du contrat de bail, les parties peuvent demander par écrit l'adaptation du loyer (dans les faits, c'est le bailleur qui la demande).
La demande n'aura d'effet rétroactif que pour les trois mois qui précèdent le mois de la demande.
Comment indexer le loyer?
Lorsque le loyer doit être indexé, il faut appliquer la formule légale décrite à l'article 1728bis du Code Civil, à savoir:
loyer de base x Indice (santé) nouveau / Indice (santé) de base
Le loyer de base est celui qui a été convenu par les parties lors de la conclusion du bail. Celui-ci ne comprend pas les charges et autres frais dus par le locataire.
Depuis 1994, l'indexation se calcule toujours sur base des fluctuations de l'indice des prix à la santé.
L'indice de base est celui du mois qui précède celui de la conclusion du bail.
L'indice nouveau est celui du mois qui précède celui de l'anniversaire de l'entrée en vigueur du bail.
Exemple: Un contrat de bail a été signé le 4 février 2012 pour entrer en vigueur le 1er mars 2012. Le loyer mensuel consenti entre les parties et mentionné dans le contrat est de 1000 euros. Le 1er mars 2013, le bailleur peut demander l'indexation du loyer en appliquant la formule précitée.
1000X120.27 / 118.25= 1017.082...
A partir du 1er mars 2013, le loyer mensuel sera donc de 1017,08 euros.
Comment notifier l'indexation d'un loyer?
Il n'est pas nécessaire de notifier par courrier recommandé la demande d'indexation. Cette demande peut être communiquée à l'autre partie par un courrier postal ordinaire. Mais, en cas d'inexécution de cet indexation, il est conseillé de transmettre une copie du premier courrier par courrier recommandé, dès que cette inexécution est constatée, afin de se ménager une preuve.
Indexation des loyers (bail de droit commun)
Le bail de droit commun est un bail qui n'est pas régi par une législation spécifique ( exemple: législation sur le bail de résidence principale ou sur le bail commercial ). Il fait l'objet des dispositions générales contenues dans les articles 1713 et suivants du Code civil.
Ce bail de droit commun ne peut être indexé que si le contrat de bail prévoit explicitement cette possibilité par écrit. La formule à appliquer pour cette indexation est identique à celle prévue pour le bail de résidence principale (voir supra), c'est-à-dire la formule définie à l'article 1728bis du Code civil. Il en va de même pour toutes les autres modalités liées à la période d'indexation et à la notification.
Indice des prix à la santé (indice santé)
Depuis 1994, l'indice des prix à la santé est publié mensuellement par le Service Public Fédéral Economie. Cet indice est établi à partir de l'indice des prix à la consommation qui reflète la fluctuation des prix de tous les biens et services. Afin de déterminer la valeur de l'indice des prix à la santé, la valeur de certains biens ( les boissons alcoolisées, le tabac et les carburants ) est soustraite de l'indice des prix à la consommation.
Il existe deux tableaux (Base 2004 et Base 2013) établissant l'indice santé car celui-ci a fait l'objet d'une nouvelle formule de calcul depuis le 11 février 2014. Pour les baux conclus à partir de cette date, il est conseillé de se référer l'indice santé de Base 2013. Les baux conclus après cette date doivent être indexés en se basant sur l'indice santé de Base 2004.